三明一女子起诉开发商,未能退房!但可拿到4万余元违约金

买房,对于普通人来说是件大事,许多购房者为了省时省力都乐意选择精装房,但付出了更高的价格却没有得到更好的房屋品质,这让他们开始关心精装房的质量问题。这不,梅列区的高某就购买了一套“有问题”的精装房,她可以拒绝收房并要求赔偿吗?

精装房发现存在质量问题

2014年3月,高某向三明某房产开发商购买了一套精装房,合同约定:开发商应于2016年12月30日前向她交付房产,开发商逾期交付房产超90日的,高某可要求继续履行合同的,应自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发商按日向高某支付已交付房价款的万分之三的违约金。同时双方在合同中,对建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准作出了相应的约定。

合同签订后,高某依约支付了购房价款。精装房通过质量和消防验收后,开发商于2016年12月26日向她送达了期楼收楼通知书,心心念念的房子终于到手了。高某高兴地对房子进行验收,却发现自己买的房子存在卫生间天花板漏水、电路短路、墙面空鼓,屋内地漏均生锈,客厅和儿童房地板空鼓,主阳台天花板漏水、外墙瓷砖脱落,主卧飘窗上方墙面空鼓,小房间墙面有一块未粉刷等一系列质量问题。

买主起诉开发商要求履行义务

花了一大笔钱却买到有问题的房子,高某拒绝接收这套房屋。此后,开发商未再通知高某收楼。2017年8月15日,高某向梅列法院起诉,要求开发商对涉讼房屋立即履行维修义务,并交付使用;支付违约金5万余元。

而房产开发商认为,该涉讼房产已于2016年5月27日通过竣工验收合格,建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位出具了《建设工程竣工验收报告》。同时工程也已通过了消防验收,取得了《建设工程竣工验收意见书》,高某诉称“住宅无法正常交付使用”并不属实,其不存在过错,不应承担责任。针对高某提出的该商品房的装饰和设备的异议,开发商已按实情予以维修,不存在违约情形,无须向高某赔偿任何损失。

开发商未按期交付房产构成违约

经梅列法院经审理认为,通过质量和消防验收是开发商交付房产的法定强制标准,但涉讼房产通过质量和消防验收,不能视为所涉房产已符合合同约定的交付标准。开发商于2016年12月26日通知高某接收房产,但截至高某于2017年2月19日查验房产,涉讼房产仍存在一系列质量问题。从双方签订的合同看,高某所购买的房产属“精装房”,按合同标准,高某收到房产并添置家具和安装必要电器设备后即可入住。开发商交楼时,存在的质量问题严重影响正常使用和居住,高某拒绝受领,合法有效。

维修义务是买受人受领标的物后,买受人发现标的物轻微质量问题时出卖人应尽的合同义务,不能成为出卖人瑕疵交付的理由。综上所述,开发商未按期交付房产,已构成违约,依法承担相应违约责任。但高某于2017年2月19日查验房产,视为高某自愿将交房时间延期至2017年2月19日。开发商逾期交付房产的期间应为2017年2月20日至2017年8月14日。因此,判决开发商立即对涉讼房屋进行维修并交付使用,同时支付高某违约金4万余元。

相关法条:
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

提醒:

当所购房屋出现质量问题时注意以下几点,合法合理维权:

1、收到验收提醒时及时按照合同约定日期验收房产。本案中,开发商已于2016年12月26日通知高某接收房产,但高某直到2017年2月19日才至开发商处查验房屋。2017年1月1日至2017年2月19日,因高某自行推迟了验收时间,未及时验收,那么这段时间就无法要求开发商承担违约责任。因此,大家在购房时一定要注意合同约定的收房时间及时查验房产。

2、在验收过程中注意保留证据,可采用拍照、视频、录音等方式留存相应证据,这是维权的基本依据。在审理过程中该部分证据将直接影响对房产质量问题程度的判定。

3、验收过程中应对质量问题有初步判定后确定是否签收房产。本案中出现的质量问题严重影响房屋的正常使用和居住,故高某拒绝收楼的行为合法有效。若房屋质量问题不足以影响房屋正常使用和居住的,可要求开发商按住宅质量保证书的约定,承担保修责任,商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。

4、先验房后缴费再签文件的收房程序是较合理的正常程序,若开发商采取先缴钱填表、签文件,再验房的方法,使购房者处于被动状态时,应在收房文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样,增加自我维权力度。

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